Beim Abschluss einer Hypothek geht es längerfristig gesehen um Zehntausende Franken. Was bei den verschiedenen Modellen zu beachten ist und für wen sich was eignet.
Bei der Finanzierung von Immobilien gibt es verschiedene Varianten.
Am Schweizer Hypothekarmarkt herrscht derzeit eine Ausnahmesituation: Die als besonders sicher geltenden Festhypotheken sind im Durchschnitt günstiger als die schwankungsanfälligen Saron-Hypotheken.
In der Vergangenheit warfare es zumeist andersherum. Dies erscheint auch logisch, denn während Festhypotheken Planungssicherheit bieten, gehen Immobilienbesitzer mit Saron-Hypotheken das Risiko ein, dass die Zinsen steigen und dass sie dann mehr für ihre Hypothek bezahlen müssen.
Festhypotheken: gegen steigende Zinsen abgesichert
Laut Lukas Vogt, Chef des Hypothekenvermittlers Moneypark, sind Festhypotheken mit Laufzeiten bis zehn beziehungsweise sogar bis fünfzehn Jahre derzeit günstiger als Saron-Hypotheken. Die attraktivsten Angebote für eine fünfjährige Festhypothek lägen derzeit bei 1,69 Prozent und die für eine zehnjährige Festhypothek bei 1,87 Prozent. Saron-Hypotheken gebe es hingegen ab 2,04 Prozent.
Bei einer Festhypothek werden beim Vertragsabschluss der Zinssatz und die Laufzeit festgelegt. Letztere liegt bei zwischen einem Jahr und zehn Jahren, sie kann auch länger sein. Während dieser definierten Periode wissen die Hypothekarnehmer exakt, was sie für die Finanzierung der Immobilie bezahlen müssen. Mit einer solchen Hypothek sind sie auch gegen steigende Zinsen abgesichert.
Dies ist bei einer Saron-Hypothek nicht der Fall. Bei dieser Finanzierungsart, die auch als Geldmarkthypothek bekannt ist, schwankt der Zins. Er passt sich an den Referenzzinssatz Saron an. Die Abkürzung steht für «Swiss Common Price In a single day». Wenn die Zinsen sinken, müssen Hypothekarnehmer weniger bezahlen – wenn sie steigen, mehr.
Zinsen für Saron-Hypotheken: von günstiger zu teurer
Laut Florian Schubiger, Mitgründer der Vergleichsplattform Hypotheke.ch, verlangen die Anbieter derzeit im Schnitt einen Zins von 2,25 Prozent für eine zehnjährige Festhypothek. Als dieser Durchschnittszins nach Ende der Corona-Zeit massiv zugelegt hatte und im Oktober 2022 einen Stand von 3,2 Prozent erreichte, kam es bei den Eigenheimkäufern zu einer regelrechten «Flucht in Saron-Hypotheken». Mit diesen liessen sich damals Immobilien mit Zinsen von weniger als 2 Prozent finanzieren.
Mit den Leitzinserhöhungen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) verschwand dieser Vorteil aber mehr und mehr, bis Saron-Hypotheken sogar teurer wurden als Festhypotheken.
In der Folge brach auch die Nachfrage nach den Geldmarkthypotheken ein. Wie der On-line-Vergleichsdienst Comparis Mitte April mitteilte, haben sich beim Comparis-Hypothekenpartner Hypoplus im ersten Quartal dieses Jahres nur 3 Prozent der Kundinnen und Kunden für eine Saron-Hypothek entschieden. Im selben Vorjahreszeitraum sei es noch rund ein Viertel der Kunden gewesen, teilte das Unternehmen mit.
Was Hypothekarnehmer beachten sollten
Nach der überraschenden Zinssenkung der SNB im März sind Saron-Hypotheken mittlerweile etwas günstiger geworden, ihre Zinssätze hinken aber immer noch hinter denjenigen der Festhypotheken hinterher. Was Hypothekarnehmer im derzeitigen Umfeld und darüber hinaus beachten sollten:
Vieles spricht derzeit für Festhypotheken: Hypothekarnehmer, denen Planungssicherheit wichtig ist, sollten im derzeitigen Umfeld eher auf Festhypotheken setzen. Beat Seger, Associate Actual Property bei KPMG Schweiz, drückt es folgendermassen aus: «Bei einer Saron-Hypothek kann es zu kurzfristigen Zinsänderungen kommen. Dies kann bei einem Zinsanstieg teuer werden.»
Saron-Hypotheken könnten wieder attraktiver werden: Schon bei einer weiteren Zinssenkung der SNB um 0,25 Prozentpunkte dürften Saron-Hypotheken aber wieder günstiger sein als zehnjährige Festhypotheken, sagt Schubiger. Laut Vogt ist eine weitere SNB-Leitzinssenkung im Juni in den Zinsen für Festhypotheken zumindest teilweise eingepreist. Bei Saron-Hypotheken dürfte sie indessen zu einer weiteren Reduktion des effektiv zu bezahlenden Zinssatzes führen. Dadurch würden sich die Zinssätze weiter annähern und könnte eine Saron-Hypothek auch wieder leicht günstiger werden.
«Aufgrund der komplexen geopolitischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ist eine Einschätzung der künftigen Zinsentwicklung zurzeit sehr schwierig», sagt Seger dazu. In einem Tiefzinsszenario dürfte die Saron-Hypothek attraktiver sein. Diese Finanzierung berge aber auch ein hohes Kostenrisiko, wenn dieses Szenario nicht eintritt.
Saron-Hypotheken waren langfristig günstiger als Festhypotheken: Auf Sicht der letzten zehn Jahre hat es sich für Hypothekarnehmer finanziell ausgezahlt, auf Saron- beziehungsweise Geldmarkthypotheken anstatt auf Festhypotheken zu setzen. Dies liegt daran, dass die Zinsen insgesamt gesehen über diesen Zeitraum hinweg gesunken sind. Allerdings ist die State of affairs an den Kapitalmärkten unberechenbar. Käme es beispielsweise zu einer neuen «Ära der Inflation» mit deutlich höherer Teuerung, so könnten die Zinsen deutlich steigen.
Saron-Hypotheken ungeeignet für Käufer mit wenig Mitteln: Für jemanden mit einem knappen Funds seien Saron-Hypotheken nicht zu empfehlen, sagt Schubiger weiter. Dasselbe gelte für Leute, die mit dem Risiko, dass sich die Zinsen deutlich veränderten, nicht intestine schlafen könnten. «Allerdings wird irgendwann auch eine Festhypothek fällig, und dann braucht es zumeist eine Verlängerung», sagt er.
Saron-Hypotheken aber auch nicht nur etwas für Wohlhabende: Aus Sicht des Finanzberaters sind Saron-Hypotheken nicht nur etwas für Wohlhabende, sondern durchaus auch für den Mittelstand mit einem gewissen finanziellen Polster.
Jemand mit einem guten Einkommen, der beispielsweise ein Haus für 1,5 Millionen Franken gekauft hat und darauf eine Hypothek hat im Volumen von 750 000 Franken, könne problemlos über den Abschluss einer Saron-Hypothek nachdenken, sagt Schubiger. Dasselbe gelte für jemanden, der ein Haus im selben Wert geerbt habe und nur eine Hypothek im Volumen von 300 000 Franken darauf habe. «Solche Hypothekarnehmer können es problemlos verkraften, wenn die Zinsen steigen», sagt Schubiger.
Vorsicht bei Tranchensplits: Laut Vogt sollten Hypothekarnehmer vorsichtig sein, wenn es um einen sogenannten Tranchensplit geht – ein Teil der Hypothek wird als Saron-, ein anderer Teil als Festhypothek ausgegeben. «Dadurch begeben sich Hypothekarnehmer häufig in eine Abhängigkeit zum Finanzierungsanbieter und müssen dann bei der Verlängerung der zuerst fälligen Tranche einen erhöhten Zinssatz in Kauf nehmen, da eine Ablösung durch ein externes Institut vorerst nicht möglich ist», sagt er.
Vorsicht bei besonderen Klauseln: Schubiger weist darauf hin, dass Kunden bei vielen Finanzinstituten nur Saron-Hypotheken mit einer gewissen Rahmenlaufzeit abschliessen können. Sie verpflichten sich additionally dazu, beispielsweise drei Jahre beim entsprechenden Hypothekaranbieter zu bleiben, und können nicht wechseln.
Manche Finanzinstitute bieten ihren Kunden zusätzlich an, dass sie während dieser Rahmenlaufzeit von einer Saron- in eine Festhypothek wechseln können. Von solchen Angeboten hält der Finanzberater wenig. Es sei davon auszugehen, dass Kunden auch in einem solchen Fall keine guten Konditionen für die Festhypothek erhalten würden, da sie beim entsprechenden Finanzinstitut gebunden sind. Der Verhandlungsspielraum zu den Zinskonditionen der Festhypothek sei folglich beschränkt.
